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BaugrundstückDie Definition der Grunderwerbsteuer steckt im Namen:
Sie fällt immer an, wenn man in Deutschland ein Grundstück erwirbt. Ihre Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 und 5 % der Bemessungsgrundlage. In diese Bemessungsgrundlage zählen alle Kosten, die der Käufer im Rahmen des Erwerbs seines Grundstücks hat, also auch z. B. Maklergebühren.

 

Grunderwerbsteuer (Gr.erw.steuer) bei Hausbau mit Bauträger

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem folgenschweren Urteil zur Gr.erw.steuerberechnung entschieden, dass Grundstücks- und Hauskauf ein einheitliches Vertragswerk darstellen. Selbst wenn zwei separate Verträge vorliegen oder die Hausplanung vom Käufer selbst in die Hand genommen wird, gilt laut BFH: Bemessungsgrundlage der Gr.erw.steuer ist der Gesamtpreis.
Klassischer Fall nach BFH ist der Erwerb von Haus und Grundstück als ‚Gesamtpaket‘ bei einem Bauträger. Grund und Boden plus Gebäude sind bei einem Vertragspartner und in einem Vertragsakt erworben worden: also fällt die Steuer auf den Gesamtpreis an.

Bedenken gegen die Zusammenveranlagung von Grundstück und Gebäude

In der Rechtsprechung rumorte es seit langem gegen das BFH-Urteil. Frage und Streitpunkt lautete: Was ist ein ‚einheitliches Vertragswerk‘ und was nicht? Fest steht: Wenn Grundstück und Haus aus einer Hand erworben worden sind, fällt für die komplette Kaufsumme Gr.erw.steuer an. Aber wie liegt der Fall, wenn das Gebäude und das Grundstück von zwei verschiedenen Vertragspartnern und mit einem zeitlichen Abstand erworben worden sind?

 

Grunderwerbsteuer bei getrenntem Hausbau und Grundstückserwerb

Das Finanzgericht Niedersachsen hatte in einem Urteil 2008 die Rechte des Bauherrn gegenüber dem Fiskus gestärkt. Ein Ehepaar hatte gegen die Doppelbesteuerung bei getrenntem Erwerb von Grundstück und Haus geklagt. Zwischen Kauf des unbebauten Grundstücks und Bauvertrag über Errichtung eines Doppelhauses bei zwei unterschiedlichen Vertragspartnern lagen mehrere Wochen Abstand. Zwei voneinander getrennte Vorgänge, urteilte das Finanzgericht und untersagte dem zuständigen Finanzamt, Gr.erw.steuer auch für das Gebäude zu erheben. Seit diesem Richterspruch hatten etliche Bauherrn Einspruch gegen ihren Gr.erw.steuer-Bescheid eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt – ein Vorgehen, zu dem auch die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund geraten hatte.
2009 kam dann ein Urteil vom Europäischen Gerichtshof in Luxemburg, der die Hoffnung auf Gr.erw.steuer-Ersparnis zunichtemachte. Grundsätzlich sei, so das Europa-Gericht, von einem sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau auszugehen, und zwar auch, wenn separate Verträge in Zeitabstand existieren. Selbst bei Eigenleistung, Einschaltung eines eigenen Architekten oder eigener Hausplanung seien Grundstückserwerb und Hausbau als Gesamtwerk zu betrachten und als solches gemeinsam zu besteuern. Seit diesem Urteil werden Gr.erw.steuer-Bescheide nicht mehr, wie bisher üblich, von den Finanzämtern vorläufig festgesetzt, sondern ergehen endgültig und ohne Erstattung.

 

Die Grundsteuer

Auch die Grundsteuer ist eine Steuer, die für Grundstück und Gebäude zusammen erhoben wird. Deren Wert bzw. Ertrag ist die Bemessungsgrundlage der Steuer. Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse spielen bei ihrer Berechnung keine Rolle. Aus dem Wert des Immobilienbesitzes ermittelt das Finanzamt den sogenannten Einheitswert und daraus den Steuermessbetrag. Dieser Steuermessbetrag multipliziert mit dem sogenannten Hebesatz der zuständigen Gemeinde ergibt die Grundsteuer. Sie wird in der Regel vierteljährlich an die Gemeinde entrichtet.

 

Die Mehrwertsteuer und ihre Absetzbarkeit beim Hausbau

Privatpersonen, die ein Haus zur eigenen Nutzung bauen, haben keine Möglichkeit, die Mehrwertsteuer abzusetzen. Sie haben einzig und allein die Option, in dem bereits fertig gebauten und bewohnten Haus Handwerkerkosten für Renovierung und Modernisierung steuerlich geltend zu machen. Auch im Haus beschäftigte Arbeitskräfte wie die Reinigungsfrau oder ein Gärtner können von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig sind korrekt geschriebene Arbeitsverträge bzw. Handwerkerrechnungen, die bestenfalls bereits in Lohn- und Materialkosten aufgeteilt sind, mit separaten Mehrwertsteuerangaben.
Vermieter von Immobilien hingegen können alle im Rahmen des Immobilienkaufs entstandenen Kosten steuerlich berücksichtigen lassen. Dies geschieht als sogenannte Abschreibung im Verlauf mehrerer Jahre. Laufende Kosten kann der Vermieter beim Finanzamt als Werbungskosten einreichen.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie zum Beispiel auf www.massivhaus-neubau.de

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