Hausbauagentur

Hausbau - FinanzierungDen Traum von den eigenen vier Wänden haben viele, doch bei den meisten reicht das Geld, was sie sich zusammengespart haben, nicht aus, um sich gleich ihr Traumhaus bauen zu lassen und so kommen die Mehrzahl der zukünftigen Hausbesitzer in ihr Eigenheim über eine Baufinanzierung. Auf den Bauherren kommen vielfältige Finanzierungsfragen zu. Hier geht es dann um sein Eigenkapital, also Sparguthaben, Wertpapiere oder Eigenleistungen und das benötigte Fremdkapital, welches von Geldgebern als Darlehen gegeben wird.
Doch eine Baufinanzierung ist nicht gleich eine Baufinanzierung, denn auch hier gibt es viele Unterschiede, je nachdem wie viel der zukünftige Hauseigentümer schon angespart hat, wie hoch die Eigenleistungen sind und was alles noch finanziert werden muss. Zudem ist es ein Unterschied, ob das Haus zum eigenen Nutzen, oder zur Vermietung errichtet werden soll.

Darlehensangebote gibt es in sehr vielfältiger Form von Banken, Bausparkassen, der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), von verschiedenen Landesförderinstituten und von Versicherungsgesellschaften. Bei privaten Baufinanzierungen sichert der Kreditgeber das Darlehen meist durch eine Grundschuldeintragung auf der zu finanzierenden Immobilie ab. Über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum wird das gewährte Darlehen in der Regel zurückbezahlt, wobei sich die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Dabei wird im Bankwesen zwischen verschiedenen Darlehensarten unterschieden, die im Folgenden kurz vorgestellt werden.

 

Das Annuitätendarlehen

Diese Form der Baufinanzierung ist die in Deutschland am häufigsten genutzte. Monatlich wird ein konstanter Betrag zurückgezahlt, der sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Je höher dabei der Tilgungsanteil gewählt wird, desto höher wird die monatliche Rate und desto kürzer die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Eine Tilgungsrate von 1% sollte das Minimum sein. Meistens wird das Annuitätendarlehen für einen Zeitraum von 5, 10 oder 15 Jahren mit Zinsbindung geschlossen und dann von einer Anschlussfinanzierung abgelöst, um die dann noch bestehende Restschuld zu tilgen. Wird das Annuitätendarlehen über den Zeitraum abgeschlossen, der für die vollständige Tilgung des Darlehens nötig ist, spricht man von einem Volltilgerdarlehen.

 

Das Tilgungsdarlehen

Bei Baufinanzierungen mit einem Tilgungsdarlehen sind die monatlichen Raten nicht gleichbleibend. Es wird vertraglich eine feste Laufzeit und eine feste monatliche Tilgungssumme vereinbart. Die Gesamtrate setzt sich dann aus dieser Tilgungssumme zuzüglich der Zinsen auf die aktuell bestehende Restschuld zusammen. Zu Beginn der Darlehenszeit entsteht so eine höhere monatliche Belastung und gegen Ende der Darlehenslaufzeit wird die monatliche Rate geringer. Gerade zu Anfang der Darlehenslaufzeit verringert sich so die Restschuld schneller als bei einem Annuitätendarlehen.

 

Das endfällige Darlehen

Bei dieser Form der Finanzierung wird die gesamte Darlehensschuld am Ende der Laufzeit fällig und eben gerade nicht in monatlichen Raten abgezahlt. Während der Darlehenslaufzeit werden nur Zinsen bezahlt. Es gibt dabei Baufinanzierungsformen mit festem und auch solche mit variablem Zinssatz. Der Zeitpunkt des Laufzeitendes kann vorab vertraglich vereinbart werden oder nach einer Kündigung des Darlehensvertrags sofort eintreten. Als Ersatz für eine Darlehenstilgung werden häufig die Ansprüche aus einer Kapitallebensversicherung, einem Bausparvertrag oder einer privaten Rentenversicherung abgetreten. Während der Darlehenslaufzeit wird in diese Finanzprodukte eingezahlt, sodass am Ende der Finanzierungslaufzeit dann eine größere Summe vorhanden ist, welche zur Tilgung der Darlehensschuld verwendet wird. Das endfällige Darlehen ist im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen die teuerste Variante, da über die gesamte Laufzeit Zinsen auf die gesamte Darlehenssumme gezahlt werden müssen und sich die Zinsbelastung nicht verringert, da die Darlehenssumme eben nicht weniger wird. Ökonomisch sind solche Baufinanzierungen nur bei steuerlicher Absetzbarkeit der Zinsen empfehlenswert.

 

Der Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das für die Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Maßnahmen entwickelt wurde. Prinzipiell wird bei jedem Bausparvertrag eine feste Bausparsumme zu einem festen Prozentsatz vereinbart. In der Sparphase wird monatlich in den Vertrag eingezahlt. Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird der bis zur vertraglich festgehaltenen Bausparsumme fehlende Teil als Darlehen gewährt, sodass der Bausparer bereits zum Zuteilungszeitpunkt über die volle Summe verfügen kann. In der anschließenden Tilgungsphase wird das Darlehen abgezahlt. Meist beträgt die Gesamtlaufzeit eines Bausparvertrags etwa 20 Jahre, wovon 8 Jahre lang angespart wird, bevor der Vertrag zuteilungsreif wird. Bauspardarlehen bieten einen meist recht niedrigen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit, sind also im Grunde Annuitätendarlehen.

 

Die Förderprogramme für den Hausbau

  • Wohnungsbauförderung der Bundesländer
    Um Bauwilligen einen Anreiz für den Hausbau zu schaffen, nutzen die Bundesländer das Instrument der Wohnraumförderung. Wenn auch jeder Bürger des Bundeslandes das Recht hat einen Förderantrag zu stellen, so ergibt sich daraus kein Rechtsanspruch auf eine Förderung. Was, wen und in welchem Umfang die Bundesländer fördern, entscheidet jedes Bundesland selbst. In den meisten Fällen fixieren die Bundesländer ihre Fördermaßnamen in jedem Jahr neu. Die Rahmenbedingungen für die Förderprogramme werden im Gesetz über die soziale Wohnraumförderung festgelegt.

  • KFW - Förderungen
    Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet finanzielle Unterstützung bei der Baufinanzierung. Wichtige Programme sind das „KfW-Wohneigentumsprogramm“ und das Programm „Energieeffizient Bauen“.
    Mit dem Wohneigentumsprogramm wird die Baufinanzierung mit einem langfristigen Darlehen zu einem sehr günstigen Zinssatz gefördert. Maximal kann mit diesem Programm eine Summe von 50.000 Euro finanziert werden.
    Das „Energieeffizient Bauen“-Programm unterstützt beim Kauf oder Bau von Energieeffizienzhäusern oder Passivhäusern. Auch mit diesem Programm kann eine Darlehenssumme von bis zu 50.000 Euro zu einem sehr günstigen Zinssatz finanziert werden.

 

Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung wird als Eigenkapital derjenige Anteil an der Gesamtfinanzierung bezeichnet, den der Eigentümer selbst zur Verfügung stellt. Es kann sich dabei um Bargeld, Festgeld, Bausparguthaben, Sparguthaben, Wertpapiere oder Grundbesitz handeln. Auch Darlehen von Verwandten oder dem Arbeitgeber können mit zum Eigenkapital zählen. Bei der Finanzierung einer Immobilie ist es immer empfehlenswert, zumindest einen Teil der benötigten Summe als Eigenkapital zur Verfügung zu haben, da der Zinssatz für die Baufinanzierung dann günstiger wird. Die günstigsten Zinssätze werden bei einem Eigenkapitalanteil von über 50% des Kaufpreises angeboten, aber auch wenn wenigstens 20 bis 25% des Kaufpreises durch Eigenkapital abgedeckt werden können, sind günstige Finanzierungen möglich.

 

TIPP:
Allen, die gerne im Voraus planen, empfehlen wir den Besuch der Website www.baufinanzierungsberatung.com. Neben eine Fülle an Informationen finden Interessenten auch Rechentools, wie zum Beispiel den Tilgungsrechner, Haushaltsrechner oder Zinsrechner.

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